来源:成都淘房志
撰文:荔枝园
有业主将挂牌价一夜下调118万,这个城市又多了个伤心的人!
南城都汇一期某业主在新政后挂出房源,本以为这波市场会重新起飞,挂牌价也就超过了小区均价。
谁料国庆期间无人问津,国庆后成都楼市非常热闹,每个工作日能有一千套左右的二手成交量。
但热闹和他毫无关系,最终他只能认清现实,将价格下调118万,如今的价格算是小区挂牌价的中位数,不过截至目前带看次数仍旧是零。
然而这并不是个例,为了置换成都许多二手房业主将本就不高的价格一调再调,已经跌麻了。
下调后,符合买家心理预期的价格,才是成功成交的秘诀。
在下调价格的另一端,是改善业主刷新小区历史成交价,成功置换。
对于购房者来说当下能入场了吗?进入二手房市场应该选择什么样的房源?一起来看看吧!
01
置换业主跌麻了
更多刚需进入二手市场
今年国庆,在新政和双节的双重刺激下,成都二手房在成交量方面也取得不错的成绩。
节后成都二手房平均以每个工作日一千套左右的速度成交,成绩比较亮眼。
全市成交房源套均面积为97.65㎡,中心城区成交房源套均面积为96.83㎡,成交主力仍旧是刚需。
造成这样的局面,主要是因为如今成都新房以改善房源为主,并且限价取消后,新房价格上涨,购房门槛进一步提高。
低预算的刚需被迫进入二手房市场。
面对近22万的天量挂牌,刚需看似选择广泛,实际选择空间狭小。
目前成都全市二手房挂牌总量为218499套。
但房龄15年内,有电梯的商品房,房源总量也才98785套。
如果其他要求不变,把房龄要求提高到十年内,可供选择的房源仅54391套,这个数量还包括远郊房源。
满足房龄在十年内、有电梯、商品房这些条件的房源,锦江区有2827套,青羊区有2163套,武侯区有1617套,金牛区有1780套,成华区有4363套,高新区有5309套,天府新区有6464套。
在5+2区内可供选择的房源总共只有24523套。
这足以证明,成都二手房源挂牌数量表面上很多,但是去掉老破小和非住宅产权房源后,能供普通购房者选择的数量非常少。
如果还要考虑交通、学区、产品等多重因素,那可供选择的房源更加少。
在市场上好房子始终是稀缺资源。
对于当下急于置换的业主来说,在没有学区、交通、配套或是产品等核心优势支撑的情况下,调整自己的价格,似乎成为了竞争激烈的市场下唯一的选择,成都业主也已经跌麻了!
调整10万内属于常规且持续性的行为,50万内的也不在少数。
更是有业主认清现实从小区内的挂牌天花板,降到小区内偏中等的价格,降幅高达22%。
不得不说这也是一种非常强势的引流手段。
02
高新天新跌幅明显
首选核心强势板块
二手房天量的成交和挂牌,业主的退步,对应的是明显下跌的均价。
根据链家上成都二手房地图找房,今年一月和十月的截图可以发现,5+2区中,高新区和天府新区价格明显下跌,主城5区价格依旧稳定。
(两幅图从上到下分别为2023年1月和10月的截图)
金牛、成华、武侯等区因为基数本就低,价格没有更大的变化的空间。
青羊和锦江则是作为主城区中的强势区域,学区配套等优势整体比较稳定,反映在价格上也非常稳定。
高新区和天府新区作为成都楼市双顶流,容易出现风来跑得快,风停容易跌的情况。
以天府新区为例,可看到天府新区近期的均价为2.2万/㎡,一月他的均价为2.3万/㎡,去年同期他的均价接近2.4万/㎡,同比上年跌幅6.1%。
其中四河、南湖、海洋公园、华阳等成熟早,房龄偏大,较为刚需的板块,跌幅尤其明显,海洋公园同比上年跌幅近10%。
再看高新区,降幅也非常明显,高新区目前二手均价是2.5万/㎡,一月份他的均价为2.6万/㎡;对比去年同期下跌1.8%,跌幅较为可控。
高新区跌幅较大的也以华阳、中和、中德、广都、新北、神仙树等房龄高、位置算不上核心,且产品较为刚需的板块为主。
不过像金融城这样的稀缺核心资源,均价依旧在稳定上涨。
比如誉峰二期、天府世家等近期有成交的金融城二手小区,成交价都比较稳定,中海九号公馆和西派国际的二手成交更是重回巅峰。
(西派国际套五部分房源成交记录)
西派国际在9月底成交一套建面约朝南,建面约219㎡的高楼层房源,成交价为1338万,折合单价为60993元/㎡。
对比以前成交的同户型房源有明显上涨,刷新了该户型房源的历史成交价。
从高新区板块对比可以发现,在没有其他利好条件的情况下,区域内边缘刚需板块下跌几乎成为了一种不可阻挡的趋势,而核心板块价格更为稳定,能在市场下行阶段逆市上涨。
但总的来说,成都二手市场目前处于微调阶段,整体价格较为稳定,不过两级分化越来越明显。
投资稳赚的项目越来越少,当下买房主要还是满足自住需求,不过即使是自住也要考虑保值增值的问题。
在考虑保值增值基础上,当下买房的底层逻辑还是核心,核心区域的核心项目。